به گزارش نشانهای ماندگار؛ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون سازنده‌‌‌های مسکن در شهر تهران به دو گروه کلی طبقه‌‌‌بندی می‌‌‌شوند. یک گروه از این سازنده‌‌‌ها عملا به نسازنده تبدیل شده‌‌‌اند. این گروه از سازنده‌‌‌ها معمولا آپارتمان نوساز و کلیدنخورده یا زمین یا ملک کلنگی آماده ساخت در اختیار دارند اما به دلیل ناپایداری شرایط و نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز هزینه‌‌‌های ساخت، وضعیت بازار تقاضا و فروش و سایر ریسک‌‌‌ها، فعلا و در وهله اول از عرضه واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار خودداری کرده‌‌‌اند. در وهله بعد نیز به‌رغم آنکه برای برخی از زمین‌‌‌های آماده ساخت یا واحدهای کلنگی خود مجوز تخریب و نوسازی و پروانه ساخت دریافت کرده‌‌‌اند اما فعلا قصدی از بابت ورود به بازار ساخت و تجهیز کارگاه برای آغاز عملیات ساختمانی ندارند.

برخی از سازنده‌‌‌های شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت که طی همه سال‌های گذشته تاکنون به صورت فعال در بازار ساخت‌وساز حضور داشته‌‌‌اند اما هم‌‌‌اکنون دست از کار کشیده و منتظر روشن‌‌‌ شدن شرایط هستند، در شرایط فعلی کمتر سازنده‌‌‌ای وجود دارد که زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان نوساز و آماده عرضه در اختیار داشته باشد و برای ساخت‌وساز جدید اقدام کند. چرا که با توجه به سبقت تورم ساخت از سبقت تورم مسکن، نگهداری از واحدهای آماده و زمین که در واقع دارایی‌‌‌های ملکی هستند، از نظر برخی از سازنده‌‌‌ها، به صرفه‌‌‌تر از ورود به پروژه‌‌‌های جدید است. با این دیدگاه، تعداد زیادی از سازنده‌‌‌هایی که ملک در اختیار دارند و دارایی آنها در این بازار در شکل زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان، روی موج تورم ملکی قرار دارد، عجله‌‌‌ای از بابت ورود به بازار ساخت‌وساز ندارند.

این در حالی است که برخی از آنها حتی اقدام به دریافت جواز ساخت یا پروانه ساختمانی هم کرده‌‌‌اند اما در عمل و در کوتاه‌مدت فعلا تمایلی به شروع ساخت و تجهیز کارگاه ندارند.

کدام سازنده‌‌‌ها، می‌‌‌سازند؟

اما دسته دوم سازنده‌‌‌هایی هستند که دارایی ملکی ندارند؛ یعنی نه زمین و ملک کلنگی دارند و نه آپارتمان آماده! این سازنده‌‌‌ها افرادی هستند که در یکی دو سال گذشته به دلیل نامشخص بودن چشم‌‌‌انداز ساخت‌وساز، سرمایه خود را به سایر بازارها مانند بازار خودرو یا بازار ارز و… هدایت کرده‌‌‌اند. از سوی دیگر نیز اگر واحدی در اختیار داشته‌‌‌اند آن را به بازار عرضه کرده وبه فروش رسانده‌‌‌اند. بنابراین در شرایط فعلی که ریسک سرمایه‌گذاری در سایر بازارها با فاصله قابل‌توجهی از بازار مسکن افزایش یافته است درصدد برآمده‌‌‌اند تا دارایی‌‌‌های خود را به بازار ملک هدایت کنند. این گروه از سازنده‌‌‌ها بخش عمده‌‌‌ای از سازنده‌‌‌های متقاضی خرید زمین یا مشارکت در ساخت با مالکان املاک کلنگی را تشکیل می‌دهند. در واقع آنها تلاش دارند تا هر چه سریع‌تر دارایی‌‌‌های خود را از بازارهای پرریسک خارج کرده وبه بازار ساخت هدایت کنند.

بنابراین معدود ساخت‌وسازهایی که هم‌‌‌اکنون در شهر تهران در دست اقدام از سوی سازنده‌‌‌ها قرار گرفته است ناشی از فعالیت این سازنده‌‌‌هاست که به نوعی به اجبار و در جست‌و‌جوی پناهگاه امنی برای سرمایه‌گذاری و انتقال دارایی‌‌‌های خود از بازارهای پرریسک تصمیم به خرید زمین، مشارکت با مالکان املاک کلنگی و در نتیجه ورود به پروژه‌‌‌های جدید ساختمانی گرفته‌‌‌اند. در واقع فعالیت این گروه از سازنده‌‌‌ها در بازار ساخت‌وساز نیز به دلیل چشم‌‌‌انداز روشن این بازار و مسیر مشخص هزینه‌‌‌های ساختمانی و قیمت تمام‌شده نیست! بلکه ناشی از نوعی اجبار برای جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه در بازارهای پرریسک و عقب نماندن از سایر سازنده‌‌‌هایی است که هم‌‌‌اکنون دارایی‌‌‌های آنها به صورت ملک روی موج تورمی قرار گرفته است. در واقع اقلیتی که هم‌‌‌اکنون اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند سازنده‌‌‌هایی هستند که درصدد تبدیل هر نوع دارایی به ملک برآمده‌‌‌اند، نسبت به آینده بازارها و اقتصاد کشور نامطمئن بوده و در جست وجوی پناهگاه امن سرمایه‌گذاری هستند و از سوی دیگر، درصدد موج‌‌‌سواری روی تورم ملکی برآمده‌‌‌اند.

پیام هشدار برای بازار

این موضوع یک پیام هشدارآمیز برای بازارمسکن پایتخت محسوب می‌شود. مبنی بر اینکه، اولا در شرایط فعلی، تیراژ جدید ساخت برمبنای آمار پروانه‌‌‌های ساختمانی و همان‌‌‌گونه که در بالا اعلام شد بسیار کمتر از حد نیاز و حدود یک‌ پنجم پروانه‌‌‌های صادرشده در شرایط رونق معمولی بازار ساخت‌وساز و مسکن است. دوما، حتی همین تیراژ یک‌ پنجمی نیز در نهایت و در زمان مورد انتظار منجر به عرضه جدید به بازار مسکن نخواهد شد و به این ترتیب، اوضاع ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی وخیم‌‌‌تر از آن‌‌‌چیزی است که در آمارها رصد می‌شود. این مو‌ضوع به شدت روی ورودی جدید به بازار مسکن اثرگذار بوده و می‌تواند در شکل استمرار کاهش سهم نوسازها در معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در ماه‌‌‌ها و سال‌های بعد منعکس شود. در واقع با این وضعیت بعید است که حتی همین معدود پروانه‌‌‌های صادر شده در ۱۰ ماه اول سال، با سرعت معمول، تبدیل به عرضه جدید و ورودی تازه به بازار معاملات مسکن شوند. این موضوع هم بر سطح قیمت مسکن، هم تضعیف بیشتر قدرت خرید و محرومیت طیف بیشتری از متقاضیان مصرفی از مسکن در استطاعت و هم بر تداوم رکود در این بازار اثرگذار خواهد بود.

منبع : دنیای اقتصاد