آخرین شماره نشان های ماندگار

نشریه نشان های ماندگار

  • خانه
  • /
  • رپورتاژ
  • /
  • بازار در ادامه کدام را انتخاب می‌کند؟ مسکن یا بورس  

ياسر امامي؛ مديرعامل و عضو هيئت مديره شركت ستاره عمران زمين

بازار در ادامه کدام را انتخاب می‌کند؟ مسکن یا بورس  

به گفته مديرعامل شركت ستاره عمران زمين؛ به نظر مي‌رسد در مجموع با عبور نسبي از محدوديت‌هاي وضع شده در جهت مبارزه با ويروس كرونا و تاثيرات افزايش نرخ ارز و طلا در كنار بالا رفتن ريسك حضور و سرمايه‌گذاري در بازار سرمايه به زودي شاهد حضور مصرف كنندگان واقعي و سوداگران در بازار مسكن خواهيم بود… 

 

مصاحبه از سولماز ایمانی

جناب امامی بازار مسكن  فعلي را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟ 

براساس پيش بيني‌هاي تحليلگران اقتصادي، بازار مسكن پس از تجربه يك دوره رونق در سالهاي ١٣٩٦ و ١٣٩٧ مي‌بايست در سال ١٣٩٩ وارد دوره ركود مي‌شد. نشانه‌هاي دوره پيش ركود عملاً در اواخر تابستان ١٣٩٨ نمايان شد؛ اما بر خلاف پيش بيني‌ها اين دوره پيش ركود كوتاه مدت بود و مجدداً در آبان و آذر ماه ١٣٩٨ علائم مثبت مشاهده گرديد. اگر چه شيب روند مذكور بسيار كمتر از دو دوره قبل از خود بود اما به اندازه كافي قدرت ايجاد رونق نسبي را داشت. تا جايي كه به گزارش بانك مركزي، بهمن ماه سال ١٣٩٨ نسبت به ماه قبل از خود شاهد ٢٤ درصد افزايش تعداد معاملات مسكن و نسبت به ماه مشابه سال قبل شاهد ٤٢ درصد افزايش بوده است. قيمت آپارتمان نيز در بهمن ماه سال ١٣٩٨ افزايش ٤٤ درصدي در مقايسه با سال قبل ثبت کرد. بنابراين به نظر مي‌رسيد ضمن تغيير پيش بيني‌ها، شاهد دوره رونق جديدي در بازار مسكن باشيم. اما اين دوره رشد، با بروز پاندمي كوويد-١٩ و بروز اثرات آن كه در سطح جهاني تاثيرگذار بود دچار تغيير مسير جدي گرديد. به طوري كه برخلاف آمارهاي ماه بهمن، در اسفند ٩٨ و فروردين ٩٩، بازار شاهد كاهش قريب به ٦٤ درصد در تعداد معاملات در مقايسه با ماه ماشبه سال ١٣٩٨ بود. در شرايطي كه عمده كسب و كارها در اثر پاندمي كوويد-١٩ با مشكل مواجه شده بودند، سفته‌بازان به سوي بازار سرمايه هدايت شدند چرا كه در شرايط قرنطينه تنها بازار سازگار با شرايط، همين بازار به نظر مي‌رسيد. بنابراين حجم عظيم نقدينگي شناور به سرعت به سوي بازار سرمايه كشيده شد. با تغيير آني سياست‌هاي دولت در جذب نقدينگي به بازار سرمايه و نيز افزايش نرخ طلا و سكه، جذابيت اين بازار به شدت افزايش پيدا کرد به طوري كه در ارديبهشت ماه سال ١٣٩٩ تنها در يك روز معادل يك سوم كل ارزش بازار در سال ١٣٩٨، سهام خريداري شد. با كاهش محدوديت‌هاي وضع شده توسط دولت به منظور كنترل بيماري، به تدريج شدت ركود موقتي در بازار مسكن كاهش يافت و همزمان با آن رشد چشمگير نرخ ارز و طلا و نيز تورم سنتي ناشي از تغيير سال شمسي، باعث افزايش قيمت‌هاي مسكن گرديد. التهابات ناشي از افزايش‌هاي مذكور در بازارها، بخشي از سفته‌بازان را به سمت بازار مسكن روانه كرد. اگرچه افزايش قيمت‌ها تا حدي تاثير منفي در تعداد معاملات خواهد گذاشت اما در نهايت به نظر مي‌رسد به مرور بازار مسكن رونق بيشتري بيابد.  آسيبهاي وارد شده به كسب و كارها ناشي از پاندمي كوويد-١٩ و نيز تحريم‌هاي بين المللي، باعث شده است بسياري از شركتها و برندها تعطيل و يا كوچك شوند. در نتيجه رونق بازار مسكن عمدتاً منحصر به آپارتمانهاي مسكوني شده است. به اين معني كه ركود در بازار واحدهاي تجاري بسيار عميق و در واحدهاي اداري عميق ارزيابي مي‌شود.

 

با توجه به رشد چشمگير قيمتها در بازار مسكن، آيا مي‌توان آينده خوبي براي اين بازار متصور بود؟ 

بازار مسكن به علت وابستگي عمده به نرخ ارز، نسبت مستقيم با آن دارد. اين مورد در خصوص آپارتمانهاي لوكس بيشتر نمايان است. بازار مسكن به سرعت نسبت به افزايش شديد و شتابان نرخ ارز از بهمن ١٣٩٨ واكنش نشان داده و در قيمت آپارتمان و زمين افزايش ايجاد شده است. اين ميزان افزايش قيمت در شرايطي كه نرخ عوارض ساختماني شهرداري‌ها افزايش يافته و تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده كاهش يافته است، تاثير نامطلوبي بر روي بازار مسكن خواهد گذاشت. اما آنچه در خصوص رفتار نقدينگي عظيم و شناور اقتصاد ايران مشاهده مي‌شود، پيش بيني‌ها را مشكل مي‌کند.

به نظر مي‌رسد در مجموع با عبور نسبي از محدوديت‌هاي وضع شده در جهت مبارزه با ويروس كرونا و نيز تاثيرات افزايش نرخ ارز و طلا در كنار بالا رفتن ريسك حضور و سرمايه‌گذاري در بازار سرمايه به زودي شاهد حضور مصرف كنندگان واقعي و سوداگران در بازار مسكن خواهيم بود. با توجه به كاهش جذابيت سرمايه‌گذاري در بازار ارز و سكه و نيز مخاطره داشتن چنين دارايي‌هایی در حجم بالا و نيز خروج تدريجي سرمايه‌گذاران غير تخصصي بازار سرمايه كه موقتا و صرفاً براي كوتاه مدت به آن ورود كرده بودند، بهترين محل سرمايه‌گذاري به زودي بازار مسكن خواهد بود. رشد قيمتها در بازار مسكن از سال١٣٩٦ تاكنون، همتراز ديگر بازارها رخ نداده است. بنابراين پيش بيني هجوم بعدي سوداگران براي سرمايه‌گذاري؛ بازار مسكن است. بنابراين علي‌رغم عدم وجود زيرساخت مناسب و ضعف برنامه‌ريزي در دولت و شهرداري‌ها، آينده اين بازار مثبت ارزيابي مي‌شود.

 

در حال حاضر و با توجه به رشد باورنكردني بازار سرمايه، بهترين زمان خريد ملك چه موقع است؟ 

همانگونه كه پيش از اين نيز بيان شد، رشد چشمگير شاخص‌هاي بورس و جذابيت ايجاد شده جهت سرمايه‌گذاري بازار سرمايه، منابع عظيمي از نقدينگي را در روزهاي اخير روانه آن بازار کرده است. بدون ترديد سرمايه‌گذاران زيادي كه به جهت نداشتن تخصص لازم به حضور بلندمدت در اين بازار علاقه‌مند نيستند و صرفاً در زماني كوتاه سود قابل توجهي از سرمايه‌گذاري خود كسب کرده‌اند، ترجيح مي‌دهند پيش از اينكه دچار آسيب شوند منابع خود را به بازار امن‌تري منتقل کنند. بازار مسكن به علت كم‌‌ ريسك بودن و نيز جاماندن از افزايش‌هاي متناسب با ديگر بازارهاي مالي و پولي، يكي از مهمترين مقصدهاي سرمايه‌گذاري خواهد بود. لذا در آينده احتمال گرايش سرمايه‌گذاران و سوداگران به اين بازارها قوت خواهد گرفت. بي‌شك و در نتيجه اين تغييرات افزايش بيش از پيش قيمت‌هاي آپارتمان و املاك دور از ذهن نخواهد بود. بنابراين امروز فرصت مناسبي جهت ورود و حضور در بازار مسكن و خريد ملك است.

 

پيشروي حباب بورس تا مرز تركيدن، بازار اقتصادي كشور را به لبه سقوط نزدیک کرده است، وضعيت مسكن پس از تركيدن حباب بورس را چگونه ارزيابي مي‌كنيد؟  

البته بنده به سقوط بازار بورس و سقوط اقتصاد قايل نيستم. به تعبير تحليلگران اقتصادي رشد شاخص‌ها در اكثر نمادهاي با ارزش منطقي بوده است. تبليغات دولت در ماههاي اخير به منظور جذب نقدينگي به سوي بازار سرمايه و نيز افزايش قيمتهاي دلار، باعث شده است در كنار سهام شركتهاي بنيادي، سهام برخي شركت‌هاي كم ارزش و بدون دارايي نيز مورد توجه قرار بگيرد و بدون تحليل توسط غيرمتخصصين خريداري شود. اين مساله در حقيقت خطر از بين رفتن سرمايه عده‌اي را مي‌تواند در پي داشته باشد. البته فروكش کردن تب و تاب بازار بورس در روزهاي آينده باعث مي‌شود عده زيادي به سرعت نسبت به خارج کردن پول خود اقدام كنند كه بدون شك تاثيرات منفي گسترده‌اي خواهد داشت. اما نظر بنده اين است كه دولت با توجه به عرضه سهام بسياري از شركت‌هاي خود در بورس، كنترل و نظارت را شديدتر خواهد کرد تا با ارايه بسته‌هاي حمايتي و اقدامات پيشگيرانه مانع فروپاشي آن بشود. اما ترديدي نيست كه به هر حال عده زيادي به بازار سرمايه صرفاً نگاه كوتاه مدت دارند و از ميان بازار ارز و سكه كه جذابيت خود را در سال گذشته از دست داده و نيز بازار مسكن، اين بازار را به عنوان بازار كم ريسك‌تر و جامانده انتخاب خواهند کرد.

 

طبق پيش بيني كارشناسان و تحليلگران بازار مسكن، توقف خريد و فروش در بازار مسكن به دلايل مختلفي مانند خروج سرمايه از بازار مسكن به بازار سرمايه، تغييراتي در بازار مسكن ايجاد خواهد كرد. به نظر جنابعالي اين تغييرات در قيمت مسكن چه تاثیری خواهد داشت؟

متاسفانه تاثيرات بروز پاندمي كوويد-١٩ در سطح كشور و حتي در سطح جهان باعث بروز آسيب‌هاي جدي در اقتصاد شده است. از سوي ديگر كاهش درآمدهاي كشور حاصل از مشكل مذكور و تشديد تحريم‌هاي بين المللي عليه ايران باعث افزايش نرخ ارز و سطح عمومي قيمتها خواهد شد. اين مساله به تنهايي خواهد توانست ابتدا باعث افزايش قيمت مصالح و تجهيزات ساختماني و پس از آن افزايش آپارتمان و ملك گردد. هم اكنون اين مساله در بازار خودرو كاملاً مشهود است. از سوي ديگر همانگونه كه پيش از اين ذكر آن رفت، پس از خروج قريب الوقوع پول از بازار سرمايه يكي از بازارهاي هدف بازار مسكن خواهد بود.

در نتيجه اتفاقات پيش‌گفته و به دليل تراز نبودن عرضه و تقاضا و نيز فراهم نبودن زيرساخت لازم، بي‌شك شاهد افزايش قيمت‌هاي چشمگيري در بازار مسكن خواهيم بود. بنابراين در صورت عدم برنامه ريزي لازم و نيز برهم خوردن تعادل در بازار، از شنيدن قيمتهاي ۱٥٠ تا ۲٠٠ ميليون تومان در بازار تهران به ازاي هر مترمربع نبايد تعجب کرد.

 

پاسخی بگذارید