آخرین شماره نشان های ماندگار

نشریه نشان های ماندگار

سفته‌بازی در بازار کلنگی‌ها

در سال‌های اخیر یک اتفاق قابل تامل در بازار مسکن ایران رخ داده است. این اتفاق، رشد شدید سهم املاک کلنگی از معاملات مسکن است. طبق آنچه در نمودار آمده، در سال ۱۳۹۴ که بازار مسکن کشور وارد بحران جدید رشد شدید قیمت‌ها و رکود ساخت و ساز نشده بود، سهم املاک کلنگی (بالای ۲۰ سال ساخت) از کل معاملات مسکن حدود ۸ تا ۹ درصد بود. در آن سال‌ها هرچند چندین نوع تسهیلات برای خرید مسکن و تحریک بخش تقاضا در‌حال اجرا بود، اما سهم املاک کلنگی ۸ تا ۹ درصد و سهم املاک نوساز (زیر ۵ سال ساخت) ۵۰ تا ۵۶ درصد بود. اما اتفاقی که در سه سال اخیر رخ داده این است که سهم املاک کلنگی از کل معاملات با رشد عجیبی حالا به بیش از ۲۱ درصد در سال ۱۴۰۰ رسیده و برعکس آن، سهم املاک نوساز که زمانی بیش از ۵۰ درصد بود حالا به کمتر از ۲۹ درصد در سال ۱۴۰۱ رسیده است.

افزایش سهم کلنگی‌ها در نگاه اول شاید نشان از اتفاق خوبی باشد. تصور اولیه این است که خریداران املاک کلنگی، سازندگان املاک و بساز و بفروش‌ها هستند که برای تامین زمین پروژه‌های ساخت و ساز خود و تجمیع املاک در بافت‌های فرسوده اقدام به خرید این املاک کرده‌اند. اما همزمانی رکود شدید ساخت و ساز و خروج تقاضا‌های مصرفی از بازار مسکن با این اتفاق، حکایت از این دارد که این املاک عمدتا به قصد سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند. اما مشکل به همین‌جا ختم نمی‌شود. براساس عرف قدیمی، قیمت مسکن در شهر‌ها اغلب براساس شاخص املاک نوساز تعیین می‌شد و مالکان سایر گروه‌های سنی مسکن، قیمت فروش واحد‌های خود را براساس درصدی پایین‌تر (معمولا بین ۲۰ تا ۲۵ درصد پایین تر) از قیمت آپارتمان‌های نوساز در همان محله تعیین می‌کردند، اما حالا با افزایش سهم املاک کلنگی، سهم این املاک در تعیین قیمت بازار مسکن افزایش یافته است. توجه داشته باشیم املاک کلنگی عمدتا به نرخ زمین قیمت‌گذاری می‌شوند که قیمت آن (زمین) بالاتر است. این موضوع در افزایش قیمت‌های بازار مسکن نیز اثرگذار است.

پاسخی بگذارید