امروزه یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مشتریانی که برای خرید املاک اقدام می‌کنند، داشتن اطمینان از صحت و سقم روند خرید ملک مورد معامله است. این دغدغه در زمان خرید املاک در حال ساخت و یا سرمایه‌گذاری روی املاکی که قرار است در آینده ساخته شوند، زیر عنوان «پیش‌فروش» بیشتر مصداق می‌یابد. در همین رابطه به بخشنامه‌ی ۱۱۸۳۹ مصوب سال ۱۳۸۸ خورشیدی سازمان امور مالیاتی کشور می‌توان اشاره کرد که ارائه‌ی مفاصا حساب مالیاتی را منوط به اخذ کد رهگیری از دفاتر مشاور املاک می‌دانست و استعلام دفترخانه‌های اسناد رسمی را برای اخذ مفاصای مالیاتی کافی نمی‌دانست.
در نگاه اول؛ فارغ از اینکه سازمان امور مالیاتی کشور با چه هدف و فلسفه‌ای اقدام به صدور چنین بخشنامه‌ای کرده بود، به نظر می‌رسد اگر هدف از صدور چنین بخشنامه‌ای، جلوگیری از نقل و انتقالات غیر مجاز و معاملات معارض برای یک ملک بوده، چرا این بخشنامه از جانب سازمان ثبت اسناد و املاک که بیشترین سهم را در دعاوی مربوط به اسناد و معاملات معارض دارد، مطرح نشده بود؟ شاید همین موضوع، این شائبه را ایجاد می‌کرد که هدف اصلی از دریافت کد رهگیری شفاف‌سازی در دریافت مالیات از معاملات املاک بوده است و نه ایجاد بستر امن نقل و انتقال املاک!
مهم‌ترین مزیتی که موافقان الزامی شدن اخذ کد رهگیری بدان اشاره می‌کنند این است که بعد از ثبت یک ملک در سامانه‌ی املاک، اجازه‌ی معامله‌ی موازی توسط فروشنده در جای دیگر (منوط به اینکه معامله‌ی ثانی در دفاتر املاک صورت پذیرد!) از او سلب می‌شود. موضوعی که شاید تا اندازه‌ای خیال خریداران را از نقل و انتقال‌های غیر مجاز راحت می‌کند. اما این طرح از همان ابتدای اجرایی شدن نیز مخالفان بسیاری داشت. مخالفان این طرح، دلایل و استدلال‌های خود را داشتند که از جمله این موارد می‌توان به مباینت داشتن با قوانین جاری و بعضاً آمره‌ی کشور، تحمیل هزینه‌ی اضافی به اشخاص در پرداخت کمیسیون و غیره اشاره کرد. همین مخالفت‌ها سبب شد تا موضوع از طریق طرح در دیوان عدالت اداری که مرجع رسیدگی به بخشنامه‌های خلاف قوانین است، ارجاع شود و نهایتاً با طرح موضوع در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، رأی بر ابطال بخشنامه‌ی اصداری سازمان امور مالیاتی کشور صادر شد.
آنچه در حال حاضر در روند خرید و فروش املاک ساری و جاری است، این است که اشخاص برای اخذ مفاصای مالیاتی، الزامی به داشتن کد رهگیری ندارند، اما مطابق دستورالعمل اتحادیه‌ی املاک، در صورتی که معامله‌ای در دفاتر املاک انجام پذیرد (حال چه معامله مربوط به فروش باشد و چه اجاره)؛ این دفاتر، کما فی‌السابق مکلف به اخذ کد رهگیری در سامانه‌ی مربوطه هستند و عدم ثبت این قراردادها در سامانه، تخلف محسوب می‌شود.
فارغ از استدلال‌های طرفین این مناقشه و با نگاهی عمیق‌تر و جمع‌بندی نظرات موافقان و مخالفان این طرح، به نظر می‌رسد؛ وجود سامانه‌‌ای که بتواند فرآیند کسب اطمینان و صحت و سُقم املاک مورد معامله را برای خریداران تسهیل نماید و هزینه‌ی اضافه‌ای بابت اخذ کد رهگیری به اشخاص تحمیل نکند، امری ضروری و لازم است.
امروزه ساز و کار معاملات املاک که بخش عمده‌ی فعالیت‌های اقتصادی و مالی کشور را بر عهده دارند به سرعت در حال تغییر است و با ورود دفاتر جدید که شاید بتوان با عنوان «کارگزاران املاک» از آنها نام برد، مسیر جدیدی در این حیطه‌ی اقتصادی ایجاد شده است. کارگزارانی که در مسیر نیاز خریداران به‌عنوان واسطه‌ی مورد وثوق دو طرف خریدار و فروشنده، فرآیند معرفی و انعقاد قرارداد تا تحویل ملک را از وظایف خود می‌دانند. با ابطال بخشنامه‌ی فوق‌الذکر شاید مسیر حضور این کارگزاران هموارتر از گذشته شده است و اطمینانی که سازندگان و به عبارتی فروشندگان ساختمان‌ها به این اشخاص دارند و از طرفی بررسی نیازمندی‌های مشتریانی که به دنبال سرمایه‌گذاری و خرید املاک مورد نظر خود هستند، خیال طرفین را از انجام معامله‌ای صحیح، بدون دغدغه و البته قانونی آسوده می‌کند.
در پایان ضروری است که طرحی جامع در قالب لایحه برای یکسان‌سازی قوانین و مقررات و رویه‌های متفاوت موجود در امور مربوط به خرید و فروش املاک به مراجع قانونی ارائه شود تا شاید پایانی بر مناقشات موجود در بازار املاک باشد.
نویسنده:
علی منصوری
كارشناس ارشد حقوق و وكيل پايه يک دادگستری
